Après avoir évoqué quelques premières pistes sur l’investissement locatif dans notre précédant article, nous allons vous faire découvrir un peu plus en détails les principes de la location meublée.

Partie 1 : L’investissement locatif « meublé»

A la différence d’une location dite « nue », la location meublée consiste à proposer au locataire un logement avec des meubles. La loi précise d’ailleurs la liste précise des meubles à fournir afin d’être catégorisé comme un meublé. Ce type de location est moins courant que la location nue mais est cependant de plus en plus plébiscité. Il n’existe pas de loi à proprement parlé pour la définir, néanmoins, la jurisprudence précise que le caractère meublé doit être clairement précisé dans l’intitulé du contrat de location.

Caractéristiques de la location meublée

Les charges : Forfait ou régularisation

Les charges récupérables telles que l’eau, les ordures ménagères, l’électricité des parties communes, etc… sont au choix :

  • Au forfait : Le bailleur fixe le montant et aucune régularisation n’est effectuée : Attention dans ce cas à fixer au mieux le montant !
  • Régularisable : Plus classiquement, vous pourrez fixer un montant mensuel et le régulariser en fin d’année par exemple suivant la consommation réelle

Dépôt de garantie : Jusqu’à x2

A la différence d’une location nue, vous pourrez demander jusqu’à 2 mois de loyer hors charges pour le montant du dépôt de garantie.

Durée du bail : 1 an

A la différence d’une location nue, la durée du bail n’est que de 1 an, renouvelable par tacite reconduction

Préavis de départ du locataire

Le locataire pourra bénéficier d’un préavis de départ d’un mois seulement.

Le loyer : Plus élevé

D’une manière générale, vous pourrez louer plus cher votre logement si celui-ci est meublé.

LMNP ? LMP ?

Il existe deux catégories de loueur meublé : Les loueurs non professionnels (LMNP) et les loueurs professionnels (LMP). La règle est la suivante :

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies :

  • l’un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que LMP, y compris lorsque l’activité est exercée sous le régime micro social simplifié (ou régime de l’auto-entrepreneur).
  • les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année),
  • ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

(source : service-public.fr)

Chacune des deux catégories de loueurs disposent de ses propres règles de fonctionnement.

Régime fiscal de la location meublée

Les revenus issus de la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le bailleur aura alors le choix entre déclarer au micro-bic et n’être donc soumis à l’impôt sur seulement 50% du montant des loyers / ou alors déclarer au réel et ainsi déduire l’ensemble des frais (entretien, réparation, gestion, assurance, impôts locaux, intérêts) et appliquer un amortissement du foncier et du mobilier. Ce second choix nécessite la tenue d’une comptabilité, et donc d’un cabinet comptable.

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