Vous êtes propriétaires de votre résidence principale et souhaitez booster votre patrimoine avec un investissement immobilier locatif ?

Ce projet doit être préparé en amont afin de trouver la meilleure solution pour votre patrimoine parmi toutes les possibilités qu’offre le marché immobilier. A travers une série d’articles découvrez les principaux types d’investissements locatifs possibles pour votre projet avec leurs avantages et inconvénients.

Partie 1 : L’investissement locatif « classique »

Lorsque l’on parle d’investissement locatif, le projet habituel est l’achat d’une petite maison ou d’un appartement qui sera mis en location par la suite. Ce type d’achat se réalise facilement.

De nombreux biens sont disponibles à la vente sur le marché. Attention à l’emplacement et la demande locative sur votre ville.

Soyez vigilant quand à la rentabilité sur ces projets (et d’une manière générale sur tous vos projets locatifs).
En effet, en plus de votre crédit à rembourser, vous aurez la taxe foncière, les charges de copropriétés (si existantes), les assurances PNO et de prêt, l’impôt sur le revenus, les prélèvements sociaux mais également les charges de gestion locative (si vous passez par une agence pour la gestion de votre bien) et toutes les charges de fonctionnement et réparation…

L’investissement en lui même est une chose, le choix du régime fiscal correspondant en est une autre. Vous aurez ainsi le choix entre le régime micro-foncier et le régime au réel :

Régime fiscal micro-foncier

Disponible si vous disposez de moins de 15000 € de revenus fonciers par an, ce régime simple permet de déduire 30% de vos revenus fonciers pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Ainsi, si vous avez 10 000 € de revenus fonciers sur une année, seuls 7 000 € seront imposables.

Ce régime a pour avantage d’être facile à mettre en place. Il a pour inconvénient d’être rarement compétitif en comparaison au régime fiscal au réel.

Régime fiscal au réel

A l’inverse du régime micro foncier qui applique un forfait, le régime fiscal au réel va vous permettre de déduire exactement toutes vos charges liées à votre investissement locatif (hormis les travaux d’agrandissements et les travaux à la charge du locataire).

Ainsi, vous pourrez déduire de vos revenus fonciers pour le calcul de votre impôt les charges suivantes :

Les dépenses relatives aux travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation
La taxe foncière
Les frais d’assurance propriétaire non occupant (PNO) et/ou de garantie des loyers impayés (GLI)
Les frais de gestion locative
Les intérêts ainsi que les frais bancaires
Les primes d’assurances en général
Les provisions pour charges de copropriétés
Les frais de procédure (en cas de litige avec le locataire par exemple)
Les honoraires versées à un tiers

Ainsi, l’addition de tous ces frais permet généralement de payer moins d’impôt que le régime micro foncier.

Vous pourrez déduire au maximum jusqu’à 10 700 € par an de charges concernant vos travaux.  Cette déduction est reportable pendant 10 ans si vous avez plus de 10 700 € à déduire. Dans le cas ou le revenu imposable ne permet pas d’absorber le déficit foncier, l’excédent peut être reporté sur le revenu global des 6 années qui suivent.

Faîtes le bon choix !

Voir la partie 2 de cet article